Mietrecht

Im Bereich des Mietrechts ist unsere Kanzlei vor allem im Bereich der Mietkündigung und bei fehlender Belehrung über das Vorkaufsrecht des Mieters tätig.

Diesbezüglich unterscheidet das deutsche Mietrecht ganz gravierend zwischen gewerblicher und privater Miete. Während die gewerbliche Miete nur sehr eingeschränkten Regeln unterliegt, ist ein privater Mieter in der Regel nahezu unkündbar, sofern er seine Miete bezahlt. Selbst verhaltensbedingte Kündigungen erweisen sich für den Vermieter oftmals als Minenfeld. Als einzige Möglichkeit für eine Kündigung bleibt in solchen Fällen daher fast nur der allseits bekannte Eigenbedarf.

Kündigung wegen Eigenbedarf
Eigenbedarf kann für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts angemeldet werden. Hierzu können sogar Pflegekräfte des Vermieters gehören. Der Mieter kann sich in solchen Fällen nur wehren, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellen würde. Dies muss er

• spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietvertrages
• schriftlich dem Vermieter
• nachweisbar mitteilen.

Hat der Vermieter mit der Eigenbedarfskündigung Erfolg, muss er den Eigenbedarf auch so wie vorgesehen durchführen, also ein Einzug der betreffenden Person erfolgen. Kann der gekündigte Mieter nämlich nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, kann er den ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz verklagen. Die Höhe des Schadens berechnet sich aus der Differenz zwischen der (in der Regel deutlich niedrigeren) Miete für die gekündigte Wohnung und den Kosten für eine vergleichbare Wohnung. Hier kommen schnell mehrere tausend Euro zusammen.

Daher kann nur jedem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter geraten werden, zumindest noch einmal in der alten Wohnung vorbeizuschauen und zu prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich vollzogen wurde.

Kündigung wegen Zahlungsverzug
Das zweite Hauptfeld der Mietkündigungen ist der Zahlungsverzug. Der Vermieter ist zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter

• zwei Monate in Folge mindestens einen Großteil der Miete nicht bezahlt oder
• Mietkürzungen über einen Zeitraum von mehreren Monaten in solcher Höhe vornimmt, dass der Gesamtbetrag zwei Monatsmieten erreicht.

Die Mietkürzung durch den Mieter wegen Mängeln erweist sich dabei als gefährliches Pflaster für den Mieter. Keinesfalls sollte einfach weniger Miete überwiesen werden. Vielmehr muss der Mieter sicherstellen, dass der Vermieter für den Fall, dass die vom Mieter geschätzte Mietminderung zu hoch angenommen wurde auch für die ausstehende Miete abgesichert ist. Anderenfalls riskiert er eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Als geeignetes Mittel hat sich hier die sogenannte Hinterlegung herausgestellt.

Umgekehrt hat der Mieter die Möglichkeit, zu viel bezahlte Miete vom Vermieter zurückzufordern. Dies gilt rückwirkend ab dem Zeitpunkt, in welchem der Mieter die Mängel gerügt hat. Auch auf diese Weise kann also eine Mietkürzung durchgesetzt werden.

Schadensersatzansprüche des Mieters beim Verkauf von Mietwohnungen
Was kaum ein Mieter weiß: Verkauft der Vermieter eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass er in den zwischen Verkäufer und Käufer geschlossenen Vertrag einsteigen kann und die Wohnung zu den vereinbarten Bedingungen selbst kaufen kann. Eine schriftliche Erklärung genügt hierzu.

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren. Macht er dies nicht, kann der Mieter spätere Wertsteigerungen der Wohnung oder des Hauses als Schadensersatz gegenüber dem ehemaligen Vermieter geltend machen. In Anbetracht stetig steigender Immobilienpreise kann der Wertzuwachs und damit der Schadensersatz hohe Summen erreichen. Es lohnt sich also, als Mieter bei einem Verkauf der eigenen Wohnung diesen Punkt im Auge zu behalten.